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龙湖的房子怎么样(龙湖地产适合长期呆下去吗)

#龙湖21.6亿元收购大股东优质资产#

有人欢喜就有人愁,恒大们在焦头烂额之际,龙湖集团还可以收购资产,优化和调整产业结构,考虑“后房地产时代”的转型问题了。

真的是此一时,彼一时,我们在赞叹时代变化太快的时候,也要分析一下龙湖地产的经营情况,当然是以其2021年上半年在香港上市所发布的财报为准。

从蓝色的半年度气泡来看,龙湖集团2021年上半年营收和净利润,都是创下了新高,在整个行业如此低迷混乱的情况下,营收还能增长18.5%已经不容易了。

从绿色代表的年度气泡来看,龙湖集团2020年营收和净利润都是创下了新高,只是营收增长22.2%,是近四年来最低的。

从年度和半年的比较都可以看出来,龙湖集团的营收增长率在下降,我们预计下半年还得再下降,这是整个房地产行业的整体形势,龙湖一家是无法扭转的。那么本次收购大股东的优质资产,考虑转型做大其他行业,就是他们必然的选择了。

龙湖集团的增长情况还是比较有趣的,他们连续四个上半年,营收的增长都比净利润的增长快,可以说是增产不增收,也可以说是没有太大利用到杠杆效应,这在房地产行业中是相对少见的。

从2018年上半年以来,毛利率持续下降,已经下降了近10个百分点;但其净资产收益率还算不错,一直稳定在7%左右,这样的经营水平还是挺不错的,不知道是刻意追求,还是就碰巧成这样了。

还是省了其他的一些分析,直接开始偿债能力的分析吧。

从流动比率来看,龙湖集团还算不错,但速动比率就有点危险了,这虽然在同行中算是不错的,但0.5其实在行业下行期并不太安全。

不用说也知道,当然是较高的存货导致的,虽然存货的占流动资产比在下降,但绝对数却在上升,对于房地产企业来说,要马上刹住车并不容易,还得先控制住车速后,慢慢稳定后再降速,不然就怕硬着陆。

除了4270亿存货,占比64%以外,第二大流动资产就是“现金”了,金额为990亿,占比15%;应收关联公司的款项,是不是也可以很快收回来呢?这个我们就不得而知了。

看一看其流动负债的情况,第一项是合同负债(香港叫合约负债,实际主要就是预收的购房款),第二项是应付账款及票据,这两项累计达80%左右。而短期借款只有181亿元,占比3.8%,另外13亿的“融资租赁负债(流动)"也算是有息负债吧。”其他“当中主要的一些项目是“應付非控制權益款項”、“應付聯營公司款項”和“應付合營企業款項”,这些里面有多少有息负债,我确实是无法分辨。

龙湖集团当然有较高的长期负债,比如高达1558亿的长期借款,其实要说没有打小心思,把短期借款向长期借款转换,我是不信的,毕竟长期借款增长了这么多。但这种也不能算小心思,是三条红线都不碰的房企可以主动采取的调整方式。

我们最后要说的就是三条红线了,我声明一下,三条红线的指标要调整相关数据,计算上和其官方公布的有一定的误差,但除了“现金短债比”的误差较大以外,其他误差很小。误差均未出现与判断的结果相反的情况,大家可以放心阅读。我之所以一定要算出来,而不直接采用官方公布,就是自认为自己算的,更加的来源可靠一些。

红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%

龙湖集团的资产负债率为75%-77%之间,“剔除预收款后的资产负债率”为67%-68%,这算是其靠近红线比较近的指标了。只用了三分之二的杠杆,就已经算房企中比较厉害的了,我们前几天分析的连续多个涨停板的“广宇发展”都是76%。

红线二:净负债率不得大于100%

龙湖集团的“净负债率”就比较厉害了,这可以用优秀来形容,当然要归功于其较长时间在所有者权益(净资产)方面的积累。

总体来看龙湖集团的有息负债,半年还增加了249亿元,但是主要增长的是长期借款达248亿元,短期借款还降低了2亿元。

红线三:现金短债比不得小于1倍

龙湖集团的“现金短债比”也是比较厉害的,当然也可以用优秀来形容,肯定要归功于其有意调整短期负债为长期负债的努力。虽然短期负债向长期的调整会提高成本,但这已经不是省钱的时候了,特殊时期,当然是资金链安全更重要。

以上就是对龙湖集团2021年上半年财报的分析,虽然其三条红线全部为绿档。但是我们也要看到其高达6728亿的总负债,其中:有息负债为1956亿;有高达4719亿的流动负债,欠供应商或施工单位的款为1267亿。

我们从此可以看出,三条红线的要求并不高,有些人怪是监管政策的三条红线,才导致房企出现问题,虽然因果关系是存在的,但那些按这并不高的要求都全部越线的企业,确实是风险太高了,一累加就超出系统可以承受的范围,可以说不出监管是肯定会出大事的。

当然系统性风险怎么解释,我们今天就不多说了,因为马云不是说没有系统吗,所以说只有说有发生金融“踩踏”事件的风险,这样大家是不是就更容易接受一些。

龙湖集团应该偿债的问题不大,至少是稳得起的那一家大型房企了。

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