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融创房子怎么样(为什么融创的房子贵)

作为紧邻张江科学城,横跨唐镇、川沙的一个超级大盘,融创未来金融城此前两次开盘,都触发了积分,现在这个项目作为四批次里面首个开盘的项目,TA的入围比也扩大到了1 :1.8,我们来做一个提问,这样的盘值不值得买?

△图片来源于网络

9月3日13B-01地块即将认筹,主力户型为88-119平米的3房1卫和3房2卫,政府审批均价68000元/㎡,总价600-810万左右。

项目距离张江科学城近,约10公里,驾车20分钟左右;距离地铁1.2公里左右,步行可达;全国TOP4房企融创打造、融创物业;户型设计合理,层高3.1米。

同时,周边是大片的荒地,目前只有融创一个开发商在动工,临近的浦发地块还没看到动静;生活配套、学校都是规划中,需要较长时间才能完善起来;土地年限短,是2005年的地,待2023年9月底交房,只余52年左右;装修减配的厉害。

板块分析

【买现在还是买未来?张江这张王牌值多少钱?】

售楼处和房子不在一起,B13-01地块离地铁1.2公里左右

售楼处距离地铁2号线创新中路站几百米,比较近,但是需要注意的是,B13-01地块在更南面,置业顾问说楼盘距离地铁大概1.2公里左右,预计步行约20分钟。

△地铁2号线创新中路站

△从地铁口出来看到的景象

△售楼处

这个项目体量非常大,是唐镇最大的,预计总共7000多户,按照一家三口计算,整个社区是2.1万多人,相当于一个小城了。未来人气会很旺。

售楼处面积大,沙盘做的很“豪气”,基本把整个浦东都放进来了。区域图里着重标注了项目临近各大板块,比如张江科学城、金桥经济技术开发区、外高桥自贸区板块、上海国际旅游度假区板块等,再加上本身被规划为浦东国际社区,发展潜力大。

△售楼处布置的区域图

项目周边比较荒凉,基础生活配套和学校还未建好,属于规划中。

△华东路东侧的实景,大片荒地

△华东路西侧(融创正在开发的这一侧),融创热火朝天的建设中

△第一批开发土地中A、B、C地块建设进度

△小区周边未来的配套

△上图的立体版,区域沙盘

△目前仅有的一趟公交线路:上川专线

产品分析

【600-800万总价段,精装减配,还值不值得买?】

户型整体设计合理,但有个小BUG(设计不太好的地方)

项目一共7栋14层高的小高层,得房率76-78%左右,全部1梯2户,精装交付。交房时间2023年9月底。特别需要注意的是,项目是2005的土地,到交房时,土地年限仅52年左右。

套数最多的为99㎡,共193套。套数最少的为109、119㎡,各41套。大3房109、119㎡比较稀缺,置业顾问说需要好运气摇到前面才能买到。

△每栋楼的户型面积分布如图

△面积最小的3房,优势是南北通透,全明,干湿分离卫生间;缺点是入户门附近的走道面积浪费,以及2个卧室在北面,且最小的次卧面积非常小。

△这个户型整体设计合理,两个卧室朝南,并且南侧的一个卧室门口还有一个空间,可做成梳妆台、小书房、储物间等。

△99㎡中户的户型图。南北通透,全明户型,2个卫生间,更方便。进门处有浪费面积。整体来说已经很好了。

△99㎡边户户型图。同样是99㎡,同样是2卫,和上图区别在于红色圈的位置。圈内南向的卧室是敞开的,没有做实墙,这个房间当作书房、活动室都不错。但是,对于人口较多的家庭来说,这个设计绝对是个BUG,因为私密性不好。还要自己加墙或者隔断,比较麻烦。

△3房2卫,南北通透,整体不错,但是,有一个卫生间是暗卫。

△这个户型的特点是北侧的次卧比较大,而且是双门设计,可以改成2个小房间,这样,相当于是4房了。这个设计很好,符合三胎的趋势。

物业服务好,活动多,儿童有体验种植的地方

融创的物业服务是出名的好,而且每年投入到业主活动中的经费据说上百万,比如夏天会有“海贝计划”的游泳训练等等。

去往样板间的路上,可以看到“趣玩吧,我的花园”,有了这个花园,小朋友可以自己体验种植,也能认识多种多样的植物。置业顾问说,这是个示范,未来小区里也会有同样的区域。

非实体样板间,精装交付标准减配非常明显

样板间是临时搭建的,是之前地块的100㎡户型,和本次开盘的99㎡户型差不多,所以置业顾问带领参观这个样板间。

△交付标准(置业顾问强调,本次的外立面是石材的,再下一期,将全部是涂料)

单层层高达到3.1米,舒适度非常好,置业顾问说净高大概在2.85-2.9米左右,业主在家里不会感觉压抑。

精装包含地暖管道,但无地暖设备,业主需要自己购买安装。

配备东芝或同档次中央空调,无新风系统,无净水系统。

洁具卫浴使用科勒。配备老板的抽油烟机和灶台,等等。

总的来说,品牌一般,没有国际一线品牌。

△样板间厨房。值得注意的是:橱柜只有下面一排,上面是没有橱柜的。这个比较少见,一般精装交付的项目上、下橱柜都是配好的。

△样板间厨房预留的插座位置,是凹进去的,考虑周到。这样,冰箱摆放比较美观。

△卫浴没有玻璃门,需要业主自己配。一般来说,别的项目都是配备淋浴玻璃门的。

置业分析

【6.8万/㎡左右的价格段,全市还有哪些地方可以选?】

△红色框出来的位置为永安公墓

本次开盘的B13-01地块距离公墓600多米,隔了三个小区,从家里看到公墓的概率不大。当然,有些老人或者迷信的人对此非常介意,多数购房者对此还是能接受的。

未来,第二批开发的房子,距离公墓是最近的。等到第三批,又离得远了。

如果实在非常介意公墓,建议等待第三批开发地块的房源。置业顾问说,预计第三批开发地块将有洋房,单价肯定比现在高一些。

融创未来金融城单价6.8万/㎡并不低,主要卖点是浦东引领区、张江这张王牌、以及唐镇未来的发展潜力大。

在目前基本没有什么配套的情况下,购房者期待产品本身品质更好无可厚非,但是现在这样的精装标准确实让人有些许失望。

对比一下闵行的颛桥·紫薇花园的装修,可以看出融创的减配太厉害了。紫薇花园采用大金的中央空调,德国威能的地暖,厨房则是德国西门子的四件套(嵌入式冰箱、抽油烟机、煤气灶、洗碗机),卫浴是汉斯格雅水龙头,书香门第地板等等,清一色的高端品牌。

△图片拍摄于颛桥·紫薇花园售楼处

房评君之前实探过闵行区的华发四季半岛、颛桥·紫薇花园,这两个项目预计的售价7万以内,单价和融创未来金融城差不多。而TA们周边的商业、学校配套都是现成的。

尤其在教育方面,融创未来金融城没有较近的好学校,需要依赖唐镇中心的教育资源,只能等新的学校建成。规划的学校什么时候盖好,能否有优秀的老师,都是未知,有待时间检验。

当然,如果工作和生活地点在周边,又想考虑唐镇新房,这个项目是唯一的选择。或者,看好浦东引领区的发展,看好张江科学城的发展,看好唐镇的发展,远一点也能接受,那么融创未来金融城也是不错的选择。买了哪的房子,相当于买了哪个地区的股票,未来一起分享发展红利。

专家说

严跃进:易居研究院智库中心研究总监

“单纯从郊区盘的价格来看,6.8万/㎡显得价格还是比较贵的。当然从实际情况看,此类区域规划较好,且受益于浦东改革的各种利好,加之周边的轨交线等配套,因此预计认购情况也还是会比较好。

就近期此类楼盘的认购情况看,要各类新的购房政策,尤其是银行信贷等方面的政策内容。至于从房企本身来说,融创这两年表现总体稳健,项目本身也值得肯定。”

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